纽约时报：美国房地产将暴雷，蒸发4000亿！高盛：美国股市缺乏上涨动能

在银行危机之后，市场上的另一个大的担忧就是商业地产。之前黑石集团就因为商业地产出现违约。那么现在情况如何了呢？

根据纽约时报的报道，城市里最大的办公用地房东，SL Green Reality表示，2023年以来，有更多的租客搬走了。在它所拥有的25栋办公楼当中，空置率已经从疫情前的4.5%，上升到了9.8%。而公司还是属于纽约当中处境较好的房东，拥有很多黄金地段的办公楼盘。其他的企业房东就更不好过了。一份最新的调查显示，截止到去年9月，纽约的办公楼只有不到50%的入驻率。虽然比去年四月的38%有所上升，但是依然处在极低的水平。而入驻率低影响的可不只是房东的收入，还有整个周围的商圈。

根据纽约的审计办公室，这些办公白领的工资比其他的私营部门高了75%。而他们只要来办公室上班，那周围的餐厅、咖啡馆、健身房都是他们重要的消费场所。少了这些人的消费，周围的这些根本活不下去。而人流量降低的结果，就是产值的下滑。一份由哥伦比亚和纽约大学所做的最新研究显示，纽约的办公楼未来现金流会降低40%，导致整个城市的办公楼产值会在未来几年下滑490亿美元。而产值是政府收入的重要来源，进一步打击政府提供公共设施的能力，降低城市吸引力。全美会蒸发4130亿。

其中一个研究的作者，哥伦比亚大学房地产教授就指出，纽约也不是没经历过地产危机，90年，911事件期间，08年都有，但这次和以往不同，这次似乎是永久的。他说，我们可以辩论未来的空置率会是多少，可能办公用地需求会比之前少10%，或者20%，但可以确定的是，这个数字不是0%，也就是说，恢复到疫情以前那种情况不可能了。

另外，像办公楼这样的商业地产还和中小银行由很深的关系。大约三分之二的商业地产贷款都是由中小银行承接的。而近段时间，银行的担忧又悄悄的抬头了。我们之前就分享过前达拉斯联储分行主席Kaplan的采访。他就走访了很多家银行，表示，银行知道自己的商业地产贷款可能会出问题，所以现在都在缩紧信贷，降低风险。拥有最大商业地产仓位的黑石集团也在上周公布了自己的现金情况，能够发放给股东的现金同比下降了36%，反映了商业地产，特别是办公楼租金缩水。公司的管理层告诉分析师们，他们已经显著降低了办公楼的风险敞口，而且警告，它们脱手的那些，未来将会由很大的挑战。

不过，像SL Green 的CEO就表示，市场对于商业地产担忧过度了，负面的声音铺天盖地，完全没有必要，整个行业正在恢复，只不过速度非常缓慢。但话又说回来，还是有77%的企业表示未来会继续维持混合办公，没有改变的打算，除非员工要求。这也导致了一些不愿意等待的地产企业就开始转型了，想要分散化自己的现金流。比如大型地产公司Vornado，就打算在曼哈顿放赌场，也打算建更多住宅楼，暂停了一些办公楼的开发。对于那些严重空置的楼盘或许可以转成住宅，但是在目前高利率的环境下成本会很高，结构调整也很难。

美投君认为，像纽约、旧金山等地在混合办公的浪潮下，商业地产特别是办公楼确实面临很大的压力。手握不够优质地段的地产公司甚至有倒闭的风险。不过，我认为目前的风险总体可控。一个是最大的风险其实就在办公楼，像是商超、厂房等商业用地并没有太大的影响，仓库更是供不应求。因为需求下滑，还有供应链的好转，很多之前订的货一股脑的来了，导致仓库都很紧张。另外，过去几年也没有一个兴建办公楼盘的大热潮，一般买办公楼盘的或者开发办公楼盘都是企业，他们对于风险意识比较强，会评估风险收益比，再下手。不会出现08年那种次贷的情况，什么一个餐厅服务员，手握六套房。最后，就是居家办公的影响也在减弱。在经济下行的环境下，越来越多的企业都要求员工回办公室上班了。虽然不是一周五天，但是两三天是要的，永久性居家办公越来越少了。也就是说，未来的空置率，虽然有，但没有想象中那么可怕。所以，出现全国性的崩盘很难，需要警惕的反而是一些局部的小雷。因为商业地产和中小银行牵扯比较深，一些局部时间可能引发中小银行的信心危机，这值得注意。

高盛：美国股市缺乏上涨动能

今天高盛发出严重警告，说未来股市上涨的动能可能要哑火了。这是因为基金经理们把子弹都打光了。

根据高盛的数据，量化基金在过去一个月总共买入了1700亿美元的股票。现在这些基金的股票持仓比例已经来到了去年年初以来的最高水平。一位资深交易员就表示，当股票持仓比例到顶了之后，未来这些基金更有可能成为市场当中的卖方，让股价承压。所谓量化基金Quant Funds，就是，用数学模型还有程序来投资的基金。他们认为这样可以去掉管理当中的情感因素，提高投资收益。JP摩根预计，这类型的基金管理规模超过2.5万亿美元。

高盛指出，绝大部分的这些基金会根据波动率来配置资金，现在整个市场的波动率处在低位，如果下个月波动率出现上升，市场开始回撤的话，那么按照他们的模型，这些量化基金就得抛售超过2760亿美元的股票，加剧市场的跌幅。而如果出现大涨，这些量化基金只能再追加250亿的资金，无法给上涨提供持续的动力。在昨天的抛售潮中，高盛的另一个相关模型就释放了卖出的信号。这个模型采取动能交易策略，也是很多量化基金常用的策略，简单来说就是追涨杀跌，赌未来的趋势会持续。模型的设计者昨天给客户写道，短期内，我战术性看空，买方没子弹了。

彭博报道称，在一季度结束的时候，整个四月标普500就一直在窄幅震荡，处在一个2.5%的波动区间。在周二之前，还没有任何一天的跌幅超过1%。如果就这么结束四月的话，2.5%这个区间将会是2017年6月以来的最小的，似乎在暗示未来市场即将反转，会明确一个大方向，导致波动率变大。不过，彭博也说，量化基金只是市场上的其中一股力量，虽然体量很大，但是即便如此也无法断定未来的抛售潮就会发生。

美投君认为，我们的确无法判断未来抛售潮是否会发生，但是风险是越来越大了。之前我们就报道过，前20大的股票贡献了标普500年初至今90%的涨幅，大科技在大盘当中的比重也越来越高。如果股指还想继续上涨，要么大科技继续领跑，要么其他股票普涨。在当前的大环境下，我认为想出现普涨的难度很大。那么就全靠科技股撑着了。而苹果年初至今已经涨了30%，其他大科技也是双位数上涨，更别提英伟达和Meta了，它们几乎要翻倍，出现一定的回撤也是非常正常。美国银行的调查也显示，各大基金经理都在说现在买大科技已经是最拥挤的交易。换句话就是，如果再追进去，风险收益不划算。而在投资领域里，没什么东西会只涨不跌的。所以，我们投资者也要警惕未来科技股回调的风险。