美国商业地产暴雷？业主2折抛售，拍卖行：投资者落荒而逃！

美国商业地产暴雷？业主2折抛售，拍卖行：投资者落荒而逃！

之前市场就非常担心商业地产会出问题，加剧银行的压力。虽然这部分最近似乎安静了许多，但风险一直没走。那么最近有什么新变化呢？

这几周，不少办公楼开始折价出售，反映商业地产的问题不仅没有减轻，反而变得更加严重。越来越多的业主开始承受不住压力，准备清仓出局。四月初，黑石集团就卖了一栋在加州圣安娜的办公楼，成交价为8200万，大约是公司2014年买入价的64%。Principle Financial Group也在这段时间卖了一栋，仅价值1430万，而2008年公司买入的时候，价值为5200万，跌去了73%。之前我们也报道过旧金山的一座2019年以3亿美元成交的办公楼，如今预计只能卖6000万，砍了80%。这三个案例反映了这些商业地产跌起来，能有多狠，也反映了这些业主所面临的压力，愿意以这么低的价格成交，显然不是一个好的信号。

折价甩卖当然是已经到了最后一步。从其他方面，我们也可以看到商业地产最近的压力。根据MSCI的数据，一季度的办公楼购买了只有107亿美元，同比下滑了68%。华尔街日报解释称，成交量减少一般是市场开始衰退的初步信号。业主们知道在这个时候出售不会得到什么好价格，所以就会拖，用各种贷款手段继续持有，直到手段用尽，现金流吃紧，不得已才会抛掉。在以前，这样以拖待变的方法能够帮助一部分的业主扛过去，但这一次悬了。由于混合办公的趋势，办公楼的价值可能会永久性的打上一个折扣，再也恢复不了之前的水平。

挂牌出售的办公楼也越来越多。大型商业地产拍卖行Ten-X的主席说，投资者想逃。我们收到越来越的出售申请。一季度拍卖行总共有91栋大楼想换手，比去年同期多了44%，而且就以目前的情况，二季度的增长也差不多。主席强调，五月的第一周，我们已经完成了11起拍卖。平均来说，得到的售价都比卖家预期的要低31%，而去年这个时候，最多也只有7%。

除了这些，四月，商业地产抵押贷款的拖欠率也上升到了2.77%，创了2019年8月以来的新高。一季度，已经有26栋办公楼因为贷款违约被银行收走。而雪上加霜的是回归办公室的浪潮又突然戛然而止了。根据华尔街日报，当年初全美办公楼的入住率突破50%的时候，很多的业主认为这是一个重大的里程碑，并期待未来会继续恢复。可惜事与愿违，这几个月要求员工回办公室的公司下滑了，而且这些员工们都反映，如果要他们一周五天都回去，那他们会坚决抗议。安保集团Kastle System通过他们自己监控的打卡数据显示，在全美的10大城市里，每周来2-3天就是极限。自从一月份恢复到这个水平之后就一直没动。通过手机信号等其他手段来监控情况的其他公司也得出了类似的结论。回办公室只能是2-3天，不能再多了。

这样的情况也让各个城市的市政府头疼。地产价值下滑，也就意味着地税收入少了。一些研究显示，一个居家办公的人会让市政府每年减少4600美元的税收。纽约市市长Adams就为了鼓励大家回办公室上班，推出了办公楼的税务减免，让业主对办公楼进行全面装修，希望更加前卫的办公环境能够吸引大家回去。Adams说，办公楼的每一把空椅子就意味着学校、廉价住房会少拿到一份资助。

阿吉认为，Adams真的是太会浪费钱了。回不回去办公和办公楼装修有多豪华有关系吗？显然是没有。而回过头来，对于我们投资者来说，根据上面列出的各种数据和情况，我们可以说目前商业地产的压力有越变越大的趋势，但总体还是可控的。不过，我还是很难想象在加息了500个基点之后，信用不会出问题。只要高利率持续下去，这部分的信用风险还是值得持续关注。今年大约会有2700亿的商业地产贷款到期，如果出现大面积违约的话，又会引发对于银行体系的担忧，导致很多银行进一步收紧信贷，影响经济。至于什么时候发生，没有人知道，但值得我们投资者对于信用风险保持警惕。

债务上限出现最新进展！国会领袖：美债不会违约

今天市场的大涨主要和两件事有关。一个是债务上限的最新进展，一个是银行危机的最新情况。我们一起来看一下。

今早，众议院议长Kevin McCarthy接受CNBC采访说，最终，我们不会违约的，并表示乐于见到拜登政府总算开始愿意讨论了。他指出，之前都是请手底下的人来和我们谈，这样根本达不成协议。但周二拜登和副总统哈里斯总算是出面了。让他对于找到一个解决方案有信心。时间很紧迫，但是必须完成。不过 McCarthy 并没有对于昨天谈话做出任何评价。众议院少数党领袖Jefferies也释放了乐观的信号，表示谈判的结果有一定的进展。昨天很冷静，很坦诚，接下来的两周会找到共同点的，他比较乐观。拜登总统今天也做出了同样的表态，说，我们别无选择，必须走到一起。每一位领导人都知道失败的后果。总统和几位高官分别发出了这样的信号，显然对于市场来说是积极的，也就导致了今天股市的大涨。

这周，美国财长耶伦就再度重申了6月1号的截止日期，表示过了这个时间，美国就再也拿不出钱，只能违约，所以债务上限的问题必须在这之前要解决。而政府的数据变化也令人担忧，上周五财政部还有1400亿，但到了周一就只有870亿了，部分是由于州政府和地级政府要求赎回债券导致的。

现在各大机构都在试图预测政府可能没钱的日子，也就是所谓的X日。巴克莱银行认为会在6月4-12号之间。JP摩根则认为大约会在6月7号。而高盛则认为财长耶伦就是在唬人，七月或者9月下旬才可能没钱。

另一边，区域银行今天也有了一些乐观的消息，致使区域银行ETF KRE大涨了7%，推动了大盘的上扬。问题银行Western Alliance今天宣布自己的存款在一季度结束之后，又多了20亿，表明自己财务状况良好。消息公布，Western Alliance的股价涨了13%。Hovde Group的分析师就说，连续两个月的更新和今天的整份报告，告诉我们Western Alliance可能会渡过难关，而且可能会比其他银行会更好，维持自己的增持评级。而这个消息也提振了市场对于区域银行的信心，另一家问题银行PacWest受此消息影响，则大涨了18%。

阿吉认为，这两件事情只能说今天值得乐观，但是明天怎么样就不一定了，市场因此给出的反映我也认为是不可持续的。债务上限的问题说到底就是个政治闹剧，两党双方都需要摆出架势，给自己的选民交代。他们今天可以释放乐观的信号，导致市场上涨，明天也可以释放悲观的信号，引发下跌，完全无法作为投资决策的基础。而区域银行的问题也一样，虽然现在存款增加降低了短期破产的风险，但最根本的盈利能力还是受到了限制。银行的模式就是吸引短期的存款，然后发放长期的贷款，中间赚取利息差。现在短期存款利率这么高，已经在严重影响各个银行的成本和利润率了，如果美联储依然维持高利率政策，那么这些银行的压力只会越来越大，所以这只能说是短暂的企稳回升，未来还有很大的变数和风险值得我们投资者们注意。