联盟秘书长王刚答12问：中国REITs有望在三到五年赶超美国

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动。

根据百科，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

新规只在基础设施领域试点。然而有声音称，基础设施建设周期长，回报率低，REITs真的适合中国吗？新规对投资者来说有哪些亮点？中国的REITs未来市场如何？这个新规将对中国股市以及这个房地产行业分别会带来哪些变化？投资者该怎么参与？与海外的REITs有什么区别？中国REITs市场还面临哪些挑战？……

中国REITS联盟秘书长王刚

贝瑞研究向中国REITS联盟秘书长王刚发起了一连串投资者关心的话题，秘书长王刚在接受贝瑞研究郭嘉的采访中表示：

“ 中国的REITs市场现在应该也就是个‘新生儿’，因为刚拿到准生证，4月30号只是一个征求意见稿，可能未来一两个月就会发布正式稿，很多现有一些产品都在试点的过程中。这些试点产品有传统基础设施类的，有新基建的品类。这个过程当中还是有很多的细节，包括我们的法律架构，包括我们的资产的监控，包括我们的投资者的发售，然后二级市场如何去维护这个东西，我觉得还是有很多的细节性的工作去做。

而4月30日，中国的基础设施REITs的法规正式推出，对于中国不动产业这个行业是具有划时代的意义：可以丰富中国的投资产品，给机构投资者和个人投资者提供一个强分红，未来还有资产增值收益的新投资机会。

另一方面，REITs可以把原有的存量盘活，中国这个不动产投资市场很大，以往光基础设施PPP入库就13.5万亿，预计商业不动产的存量大概会有在50万亿人民币，光这两个量一加就大概60多万亿，假如我们的不动产证券化率按20%算的话，那也就是12万亿到13万亿的这个可证券化量，即便达到10万亿人民币或者说7万亿人民币，也就相当于美国现在REITs公开上市的这个市值，此外我觉得这个7万亿人民币的证券化市场应该是一个三五年就有可能能实现的目标……”

王刚表示当前首先试点的是基础设施REITs市场，接下来可能会推长租公寓，然后也会推商业不动产。而相对于海外地区，中国的REITs的起步较晚很大的一个原因是因为中国的城镇化发展阶段问题，但我们的空间依然很大。此外，这次征求意见稿出来之后，中国REITs税收问题个比较大的讨论的热点。关于税收的优惠制度和税制的改革可能需要一点时间才能跟上来。

参与公募版REITs相对于股票投资多了一个询价制度，此外海外投资者也可以参与到这样投资。相比于中国 REITs投资，投资海外的REITs需要有甄别优质标的、结合宏观经济周期、以及考虑汇率波动风险的因素。

总体而言，王刚对整个的中国公募版REITs市场前景是比较看好的。因为有了这样的一个产品，这个市场就会很快速的自己去发展，即便出现问题也会有自我修正的能力。

对于投资者的保护而言，王刚表示整个新规设计层层的尽调安排，管理责任的安排，整体上来说，会让落实的资产有比较稳定的收益。

一

中国REITs具有划时代意义

盘活存量、强分红、稳收益

贝瑞研究郭嘉：感谢您接受贝瑞研究的采访，请您先做一下自我介绍。

王刚：大家好，我是中国REITs联盟秘书长王刚，中国REITs联盟是在2014年的12月份成立的，到2019年12月份已经成立了五周年，去年的12月10号我们也在海南的三亚举办了一个全球REITs论坛，当时也邀请了北美REITs协会、欧洲REITs协会和亚太房协的人士一起参加，此外中国一行两会的领导，社保基金理事会的领导，以及发改委和证监会的领导，中建协的领导以及业界的嘉宾也参与了论坛。这也是中国迄今为止最大规模的一个REITs论坛。而2020年4月30号，中国的基础设施REITs的法规正式推出，对于中国不动产业这个行业是具有划时代的意义。

贝瑞研究郭嘉：您如何解读这个新规以及对投资者来说，它觉得有哪些亮点？

王刚：这个新规实际上是大家期盼已久的了，因为在这个新规之前，中国几乎是没有大陆是没有可以公募购买的REITs，也就是说之前首先我们没有REITs，此外也不是公募的，中国老百姓是买不到这个的，再就是我们之前2014年开始是推出了叫类REITs和CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）的产品，那个产品基本上也有持期的限制，三年期的持期，此外也是结构化安排的，一个偏债的标的。

那么这次新规之后可能会推出更多的权益类型的REITs，这可以丰富中国的投资产品，给机构投资者和个人投资者提供一个强分红，未来还有资产增值收益的这么一个产品，所以对整个的全社会是具有划时代的意义。

贝瑞研究郭嘉：我们了解到这个新规是不包含在商业地产试点，未来只是在基础设施领域试点，有声音称基建周期比较长，回报率比较低，在您看来您认为REITs是真的适合在基础设施建设领域的试点吗？

王刚：首先基础设施REITs包括两类基础设施，一类叫传统的基础设施，路桥、水电、汽热这些传统的基础设施，当然它也包括新的基础设施，包括产业园、物流地产、数据中心，这样一些新的基础设施，所以这个整个的基础设施是囊括了这两类。

以往传统的基础设施建设资金，政府是通过政府投资和PPP，就是公司合营的模式进行投入，截止2019年11月份中国的PPP库里面就大概有13.5万亿的PPP的资产，所以如何去释放存量，然后继续做新的这个建设的资金的投入，这是一个很重要的话题。

所以通过基础设施，REITs可以把原有的存量盘活，让新的资金能做新的这个投资。同时在2020年初，中国推出了所谓的新基建，也是希望用新基建来同时辅佐原来的传统基建，推动中国的经济发展和经济活力，所以基础设施它的优势，传统基础设施的优势是现金流比较稳定，当然它建设周期比较长，运营周期比较长，所以呢这一次的新规也要求，现在是征求意见稿，要求是要有三年的现金流，基本上你的现金流也都是比较稳定才拿出来做。

所以对投资人来说，然后整个的新规做了层层的尽调的安排，管理责任的安排，所以整体上来说，这些落实的资产应该都是会收益比较稳定的，当然我们也期望在新基建里面能够做出来一些有增长性的这样的一些REITs来。

贝瑞研究郭嘉：您在2018年的时候就曾经说过，私募股权房地产基金是叫PRE加上REITs，您认为这两者将成为未来中国房地产金融的一个主流模式，您认为这个新规将对中国股市以及这个房地产行业分别会带来哪些变化？

王刚：在国外典型的模式里面，的确是商业地产是很重要的一个板块，像美国的话就是新基建和老基建加起来大概占整个一万亿美金市值的31%左右，所以就是这个在传统的这个商业地产里面它会有一个PRE，或者说在基础设施里面它之前可能会有一个PPP，就是在它的稳定之前，在它的开发阶段和孵化阶段，我们相应的金融手段来去完成这样的投资，同时呢，我为什么强调PRE，就是房地产PE的力量，就是因为你这些资产包括将来的REITs，你还是要有一个真正的这种专业资产的管理人，所以呢PRE的这个管理人经过在这个先期的开发或者孵化，甚至在持有阶段的这个管理和运营，他们能积累一定的资产管理经验。

当REITs推出来的时候，因为PRE针对的更多都是大型机构投资者，这些机构投资者本身对这些物业和经济的周期都会有比较强的判断，包括对管理人的能力都比较多的要求和筛选能力，那么当这个PRE转到REITs的时候，实际上因为你要面对大量的这个公众投资者，这些公众的投资者可能就会就不像专业的投资者那么的专业，所以就需要有比较强的这个资产管理人帮这个公众投资者去识别风险，管控风险，然后做好现金流的管控。

所以这也是为什么我想可能私募管理人在先期的一些工作，对于REITs的后续的管理还是有很多的这个借鉴意义的，这也是中国现在这次法规讨论当中，大家对资产管理人这件事情还是尤为关注的，我们怎么实现资产的真正的管理，原始权益人和基金之间或者公募基金之间如何实现一个大家能共同管理，把这个资产管好，然后给投资者创造相应的效益。

二

中国REITs在三到五年有望赶超美国 

需加快税法配套

贝瑞研究郭嘉：请您谈谈中国REITs未来的市场发展会如何？而且哪些板块将受益？

王刚：中国这个市场肯定是会很大，我们刚刚讲光基础设施PPP入库就13.5万亿，我们商业不动产的存量大概会有在50万亿人民币，所以光这两个量一加就大概60多万亿，假如我们的证券化率按20%算的话，那也就是12万亿到13万亿的这个可证券化量，所以这个未来中国的市场肯定是基础设施REITs市场，包括接下来可能会推长租公寓，接下来也会推商业不动产，这个规模我觉得达到十万亿人民币或者说七万亿人民币，七万亿人民币就相当于美国现在REITs公开上市的这个市值，我觉得这个七万亿人民币，这个应该还是一个三五年有可能能实现的目标。

贝瑞研究郭嘉：那么您刚才也提到，其实这个REITs在海外发展比较早，而且也比较成熟，美国的REITs市场就在两年前就依旧已经突破了一万亿美元的大关，相比之下，中国的REITs起步较晚，您认为原因是什么？

王刚：中国的REITs的起步较晚，很大的一个原因是因为中国的发展阶段的问题，中国还是一个发展中国家，我们的城镇化的比率还是按照每年1%~2%点在递增，当前整体的城镇化率大概现在60%多，就是实际上还是有很大的增长空间的，所以就是我们的住房建设占很大的比例。

然后在过去20年，我们存量也逐渐的增加了很多，当然我们在2009年的时候也试图推出过REITs，过往我们实际上对于商业不动产或者说对于不动产这个概念相对提的少一点，而更多的在提房地产，或者说提房地产里面的一个主要门类，例如住宅地产。以往的住宅地产是散售型的，其商业模式也跟持有型不动产是不一样的，这个可能是我们没有很好的区分这个持有型不动产有关系的。

再一个可能就是即使今天我们推出这个REITs的法规，那么还是缺乏税收的配套，假设我们能够把税收的配套能够纳进来，中国的这个接下来的REITs还是有比较快的发展的可能性的。

贝瑞研究郭嘉：您提到REITs其实在海外他们是有一个分红跟免税的双重利益，在中国的这个新规中，并没有对税收政策税收优惠进行相关的提及，那么您认为中国的基建项目在这方面会不会遇到障碍？

王刚：税的问题呢，这是一个比较大的问题，这也是可能这次征求意见稿出来之后，可能大家讨论的一个热点，因为首先我们的税在持有阶段的税，中国也是按美国的模式做了一个90%的强制分红的这样一个要求，美国的强制90%强制分红的这个前提是说，他可以做到商城免税，所以我觉得这个税的配套可能是接下来中国要努力的一点，就是持有阶段的。

还有一个就是重组阶段和资产注入阶段，首先假设把股权装到公募基金里面去，可能就会有所得税的问题；其次假设你基础设施是像高速公路实际上是不带土地产权的那还好，如果是对于商业不动产来说的话，股权化后装到公募可能还会有土增税的问题，所以这些在重组阶段的税收会使就是前期的这个税收损耗比较大，阻碍更多的资产进来做。

而美国更多的是采用税收递延的方法，假设你这个资产装到REITs里面去，你是免收土增税，美国没有土增税了，是免收资本利得税，这样会鼓励更多的资产加入到REITs的阵营里面来，避免双重征税让投资者获得更多的收益，我觉得这个可能也是大势所趋了，当然可能需要一点时间去把这些整个的税收的优惠制度，税制的改革跟上来。

三

海外REITs的三个风险因素

REITs识别、宏观经济周期、汇率波动

贝瑞研究郭嘉：您认为中国目前的这个REITs市场还存在哪些问题？接下来中国REITs市场还面临哪些挑战？

王刚：中国的REITs市场现在应该也就是个新生儿，因为刚拿到准生证，4月30号只是一个征求意见稿，可能未来一两个月就会发布正式稿，所以很多大概现在有一些产品都在试点的过程当中，对于这些试点产品，有基础设施，有传统基础设施类的，有新基建的品类，这个过程当中还是有很多的细节，包括我们的法律架构，包括我们的资产的监控，包括我们的投资者的发售，然后二级市场如何去维护这个东西，所以我觉得还是有很多的细节性的工作去做，但是因为有了这样的一个产品，所以我觉得这个市场就会很快速的自己去发展，然后假设有问题的话也会自我去修正，我们对整个的这个市场前景还是比较看好的。

贝瑞研究郭嘉：您对于海外的REITs投资风险怎么看，流动性如何？包括估值溢价体现在哪些方面？

王刚：海外的REITs我们比较了解的包括美国的REITs、新加坡的REITs、中国香港的REITs，甚至日本的REITs。

美国的REITs已经发展60年了，新加坡的REITs到现在，新加坡和香港的REITs大概也有十五六年了，所以整个的市场他们已经演进的还是比较的成熟了，所以我们认为海外的REITs产品从投资的角度来说，就是作为投资人去买这些产品来说，的确还是有很多的可选择的余地，当然这也要求投资者有自己判断能力：一方面是对单个REITs的判断能力；再一方面是对整个经济周期的把握，因为REITs也是跟股市一样，是有一定的相关性的波动的；此外，还要考虑汇率的因素波动。

海外的REITs给我们国内现在提供了很好的参照物，我们也在做海外的REITs投资，同时中国REITs投资市场现在也诞生了，海外REITs市场和国内的REITs市场，对投资人来说都是可选择的标的物，或者说都是资产配置里面的一部分，当然中国就是整体上受限于外汇的管制，海外的REITs的量还是相对有限的，更大的市场会是在中国本身。

贝瑞研究郭嘉：请问中国投资者具体该怎么买到这个公募REITs？

王刚：按照新规的话，原始权益人持有不少于20%，然后剩下那80%里面战略配售可能占到80%，即总份额中的64%是针对机构投资者人去买的，再剩下的16%可能针对散户，本质跟买股票一样。不过投资REITs 还有一个询价的机制：机构投资者跟REITs的公募基金管理人包括甚至私募管理人一起来去定一个价，然后去机构投资者先买，再进行散户的申购，申购完毕之后，最后再到二级市场上去交易。

当前只是出了征求意见稿，所以整个的这个挂牌交易的这些细则，可能在接下来也都会很快就会出来，所以就可以有更多的规则可以遵循。

贝瑞研究郭嘉：最后一个问题公募REITs对外国投资者包括个人和机构投资者也是开放的吗？

王刚：肯定是开放的，先期因为这个量是有限的，但是应该在上一周就出台一个规定，还是鼓励外资进到中国做证券投资的，所以我觉得作为一个新兴的产品，因为一开始量还是有限制的，但是再一个就是也对海外投资者熟悉这个产品有一定的时间，不管怎么样，这个产品可以作为外国投资者投资的一个标的物。

本来今年6月份要去美国参加REITs大会的，受疫情的影响，今年就只能网上参加了，本来今年9月份我们要去巴黎参加欧洲REITs大会，10月份要去伦敦参加全世界不动产联盟的大会，但是受疫情的影响，可能都会有些延迟。

但是不管怎么样，中国是算是正式的加入了世界不动产的REITs一个大的舞台，这个是一个比较可喜可贺的事情，当然我们也希望疫情尤其是欧洲美国的疫情能够快速控制住，全球的投资或者是贸易能够尽早的得到恢复。

以上为贝瑞研究专访中国REITS联盟秘书长王刚的主要内容。

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