低利率和千禧世代正推动房地产市场的下一场繁荣 |贝瑞研究

摘要：随着美国房地产热潮持续，被嫌弃的房地产板块或将飙升，iShares美国住房建设基金（代码: ITB）值得关注。

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低利率为房地产市场提供了极好的投资环境

金牌分析师Steve Sjuggerud博士在最近一周多次提及当前是房地产投资的好时机。

Steve 认为，无论做什么投资，利率都是一个需要注意的关键因素。Steve 个人曾在房地产投资上收获颇丰，他表示，房地产投资要选在利率环境合适的时候。

房地产投资通常需要借钱，因此借贷成本异常重要。当美联储加息或利率普遍上升时，抵押贷款利率往往会随之上升，房价随之受到影响。一旦抵押贷款利率下降，房价通常会开始走高。

受疫情影响，美国经济受挫，美联储正通过低利率等一切手段保持经济的稳定。抵押贷款利率也大幅下降，30年期固定抵押贷款基准利率从18个月前的近5%降至目前的3%左右。未来下降的趋势肯定还将延续，而这样的低利率意味着房价比近年来任何时候都要便宜。

Steve 认为，美联储的宽松举措为房地产市场提供了极好的投资环境。在2008年的危机中也出现过类似的情况。利率暴跌，美联储开始印钞，其结果是十年来的资产繁荣导致房地产价格飙升。

不被看好的千禧世代将引领房地产市场

长久以来，美国主流媒体对千禧世代推动经济并不抱期望，然而目前看来，这个结论很可能是错的。

美国人对千禧世代的印象多是：懒惰、依赖性父母、喜欢被赞美。

数据也表明，1981年至1996年之间出生的年轻人比上一代更加依赖父母，尤其是在经济上。

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美国投行美林银行（Merrill Lynch）于11月进行的一项调查显示：将近60％的18至34岁的成年美国人表示，如果没有父母的经济支持，他们将无法负担得起生活成本。同时75%的千禧世代将成功定义为“不依靠父母经济独立”，而非创造自己的财富，这与前几代美国人完全不同。

同时，高昂的学生债务、不断上涨的生活成本及停滞的工资，导致如今将近20%的美国年轻人与他们的父母同住，这比过去几十年来的数据都高。

所以，难怪美国主流媒体充斥着“千禧世代永远不会买房或者生孩子”的声音，而这可能导致整个住房市场的下滑。

Steve想说的是，这种悲观的预测还为时过早。千禧世代正在成长，最年轻的一波再过几年也要大学毕业了，而最年长的千禧一代正在接近40岁。

随着千禧世代的年龄增长，他们开始生孩子、建立自己的职业生涯并购买自己的房屋（即使仍然需要父母提供一些经济帮助）——而这促进了住房市场的繁荣。

可能现在，对于保守的投资者来说，“繁荣”不是个正面的词，“繁荣”暗示着“下坡路”即将到来。因为当股市暴涨时，有些人会更加谨慎。

但是现实世界的繁荣却不同。这不是投机热潮，也与炒房潮和投资型房地产无关。

现实是，如今市场上没有足够可供交易的房产。2008年和2009年的房地产泡沫破裂之后，房屋建筑工作基本停滞，房地产市场进入存量时代。虽然过去几年有所恢复，但建造的房屋数量仍然不足。近期受新冠病毒影响，新房开工率最近暴跌至长期平均水平以下。

当前，市场上没有足够的住房来满足需求。美国现有房屋销售库存接近历史最低水平。

美国房地产经纪商雷德芬（Redfin）最近的一份报告还发现，新房目前占房屋市场的份额正在逐渐提升。四月份有五分之一的待售房屋是新房……而一年前只有六分之一。

几年来的事实说明：住房需求大于供应。

另外，在未来几年内利率很可能会保持在接近零的水平，我们会看到大量新买家利用低抵押贷款利率。这些因素叠加在一起，将完美推动房地产市场的繁荣。

千禧世代刚刚成为美国人数占比最高的一代，这将成为房地产市场的强劲动力。

随着房地产热潮持续，被嫌弃的房地产板块或将飙升

今年以来，新冠病毒的肆虐使投资者纷纷远离房地产股，甚至放弃了拥有核心地段房地产物业的公司。在大多数州强制实行居家命令后，投资者从风险较高的投资中逃往现金和债券等资产。

从2月下旬到3月，房屋建筑商相关股票削减了一半，是受灾最严重的板块之一。我们可以通过iShares美国住房建设基金（ITB）发行在外的股票看到这一点，投资者仍然不希望投资该行业。

而这也给市场提供了绝佳的购买机会，如今，房屋建筑业已卷土重来。自3月份触底以来，已上涨超过80％。ITB基金可以根据市场的需求增加或减少相关股票份额。如果投资者对拥有房屋建造公司感到兴奋，ITB只会增加可用股票的数量。另一方面，如果人们不愿与该行业有任何关系，ITB将削减数量。

对于逆向投资者而言，这是个好消息。 ITB处于强劲的上升趋势中，一旦这些投资者开始大量涌入，ITB的收益会更高。这就是Steve对ITB进行看涨评级的主要原因。

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